新政此時出臺，任澤主因近期杭州二手房成交低迷、平線庫存高企，城市線上買球APP購房者信心不足、不用觀望情緒較濃。擔(dān)心地產(chǎn)

成交：杭州2023年全年成交、放松復(fù)性反彈返杭2024年前三月（截至3月13日）成交不及2015-2019年同期水平。限購2023 年全年，時代杭州二手房成交 4.3 萬套、州房住房 417.7 萬平，任澤不及 2015-2021 年全年平均水平。平線 2024.1.1-2024.3.13 ，城市杭州成交 6067 套二手房，不用同比下降 14.4% ；二手房成交面積 59.6 萬平，擔(dān)心地產(chǎn)同比下滑 11.1% 。放松復(fù)性反彈返杭如果剔除 2020-2022 年疫情擾動導(dǎo)致的數(shù)據(jù)異常， 2024 年前三個月，杭州二手房成交套數(shù)和面積均創(chuàng)下 2015 年以來新低。

庫存：杭州二手房掛牌量同比增速領(lǐng)跑全國。截至 2024 年 2 月底，杭州二手房掛牌量達 14.99 萬套，環(huán)比增長 2.6% 。諸葛數(shù)據(jù)顯示， 2024 年 2 月，杭州二手房掛牌量同比增速 181.29% ，居全國主要城市第一，庫存壓力巨大。

價格：杭州二手房價2022年下半年以來明顯下跌。二手房價環(huán)比數(shù)據(jù)2022年5月開始下跌，僅2023年年初及10月新政回正；同比數(shù)據(jù)2022年9月轉(zhuǎn)負并持續(xù)15個月。

二、開年政策加碼穩(wěn)樓市，不用擔(dān)心取消限購引起市場迅速過熱

2024年以來，我國房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地。中央政策以金融支持為方向，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有望進入常態(tài)化，各地“白名單”已陸續(xù)落地；地方政策以核心城市放松限購為方向。

中央穩(wěn)樓市：

3 月 5 日，政府工作報告提出， 對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持。

3 月 5 日，線上買球APP發(fā)改委提出， 壓實企業(yè)主體責(zé)任和城市屬地責(zé)任，高質(zhì)量完成保交樓任務(wù)； 繼續(xù)支持城市政府自主調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 。

3 月 10 日，住建部提出， 完善“保障 + 市場”住房供應(yīng)體系； 建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，以人定房、以房定地、以房定錢。 推進“平急 兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。

地方穩(wěn)樓市：

1 月 27 日，廣州取消 120 平以上住房限購，成為一線城市中首個按面積段劃分限購范圍的城市，外地戶籍廣州購買改善住房不受限。

1 月 30 日，蘇州取消限購政策，購買新房、二手房不再做購房資格審核，但新房限售政策仍為兩年。

1 月 30 日，上海外環(huán)外限購政策放松，當前非上海戶籍單身人士繳納 5 年社保 / 個稅，即可在上海外環(huán)外（崇明區(qū)除外）購買一套住房。

2 月 6 日，北京放松限購，在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭，取消落戶、社保或納稅需滿3年的要求，可以在通州區(qū)購買一套商品住房。

2 月 7 日，深戶家庭限購 2 套，深戶成年單身人士（含離異）限購 1 套； 取消落戶年限以及個稅/社保年限要求。 非深戶購房社?；騻€稅要求，由原來的5年限制改為3年限制。

核心城市政策放松具有風(fēng)向標意義，是對中央精神的響應(yīng)和貫徹，也是樓市區(qū)域分化格局下的“因城施策”的必要之舉，體現(xiàn)出當前穩(wěn)地產(chǎn)的重要性。一二線核心城市漸進式加大地產(chǎn)放松力度是大勢所趨。

在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下，核心城市樓市優(yōu)化政策的推出對于穩(wěn)樓市、穩(wěn)經(jīng)濟很重要，未來一線城市取消限購已經(jīng)是大勢所趨。

當前房地產(chǎn)進入從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”的階段。 從銷售、投資等指標看房地產(chǎn)市場已超調(diào)，未來城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，重點是促進軟著陸，推出新模式。

當前樓市表現(xiàn)疲弱，不用擔(dān)心取消限購引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過征收房地產(chǎn)稅等稅收機制調(diào)控市場，同時能為地方財政增加穩(wěn)定稅收來源，通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡，一舉兩得。

三、房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的第一大支柱，穩(wěn)地產(chǎn)能穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)

2023年，中國經(jīng)濟面臨多重因素交織疊加帶來的下行壓力，其中內(nèi)部因素主要與地產(chǎn)有關(guān)。2023 年，經(jīng)濟自一季度脈沖式反彈回落后，呈現(xiàn)溫和修復(fù)尋底態(tài)勢。 從物價和就業(yè)指標看，當前經(jīng)濟增速低于潛在增長率。 近期經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性好轉(zhuǎn)跡象，但是，經(jīng)濟恢復(fù)的基礎(chǔ)仍不牢固，需要政策繼續(xù)發(fā)力。

房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)。房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)聯(lián)系著上下游五十多個行業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負債表修復(fù)、“信心”問題等。 2023 年房地產(chǎn)和民間投資分別為 -9.6% 和 -0.4% 。 房地產(chǎn)增速顯著放緩，地方政府債務(wù)率上升，意味著募集的資金需要大量用于償還債務(wù)。

（一）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱

2023年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.4萬億元，占GDP的5.9%。自 2003 年以來，國務(wù)院 18 號文將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。 20 年來，房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟發(fā)展火車頭之一。 從房地產(chǎn)業(yè) GDP 增加值看， 2000-2023 年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值由 4141 億元增加到 7.4 萬億元，房地產(chǎn)業(yè)占 GDP 比例由 4.1% 增加到 5.9% ，一般而言，在經(jīng)濟中占比超 5% 的行業(yè)可以成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 2023 年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化影響，房地產(chǎn)行業(yè)占 GDP 比例下調(diào)至 5.9% ，但仍與 2014 年水平持平。

（二）房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重五分之一以上

從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，受房地產(chǎn)周期調(diào)整影響，新開工持續(xù)低迷、房企拿地保持謹慎，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資11萬億元，同比下降9.6%，但仍占固定資產(chǎn)投資的22.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指房企本年完成的全部用于房屋建設(shè)、土地開發(fā)的投資額以及土地購置費等的投資，屬于固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計范疇，進而構(gòu)成 GDP 固定資本形成，說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱毫不為過。

1998 年住房制度全面市場化以來，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅增長。 2000-2023 年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資從 4902 億元到 11 萬億元，年均復(fù)合增長率為 14.5% 。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國進行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5以上投入了房地產(chǎn)業(yè)。

（三）房地產(chǎn)帶動幾十個上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值

房地產(chǎn)通過投資、消費既直接帶動與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的 2020 年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈 GDP10.0 萬億元、直接拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈 GDP2.4 萬億元。

分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動的 GDP 增加值居前列，分別為 8107 億元、 4230 億元、 3527 億元、 2820 億元。 陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動的 GDP 占該行業(yè)總 GDP 占比最高，高達 51.2% 、 50.9% 、 47.1% 。

（四）地方政府依賴土地財政，房地產(chǎn)相關(guān)收入約占26.0%

在土地財政制度設(shè)計中，地方政府依賴土地財政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入的26.0%，地價占房價6成左右。

從宏觀層面看， 2022 年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額： 8.6 萬億，其中國有土地出讓金收入 6.7 萬億， 5 個房地產(chǎn)特有稅種稅收合計 1.9 萬億。 2012-2019 年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入從 27.1% 升至 35.6% ，后降至 2022 年的 26.0% 。 2022 年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅占商品房銷售額的 63.4% 。

從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等 11 個城市進行房價構(gòu)成核算。 2022 年，土地成本占房價的 49.0% ，稅收成本占 14.4% ，建安費用占比 19.5% ，企業(yè)毛收入為 7.0% ，土地成本加稅收成本占房價的六成左右。 將 2014-2022 年房價增速對土地價格增速進行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。

（五）房地產(chǎn)業(yè)直接解決我國實體經(jīng)濟就業(yè)近1300萬

房地產(chǎn)業(yè)解決我國實體經(jīng)濟大量就業(yè)，雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達1300萬，相較2004年規(guī)模擴大三倍。2004-2018 年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由 396 萬增至 1264 萬，預(yù)估至 2023 年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達 1300 萬。 歷史上我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會提供了大量就業(yè)機會。 根據(jù)我國最新的第四次全國經(jīng)濟普查， 2018 年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營從業(yè)人員分別占 50% 、 29% 、 13% 、 6% 。 我們預(yù)計 2023 年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為 65% 、 17% 、 11% 、 6% 。

房地產(chǎn)帶動上下游行業(yè)就業(yè)，房地產(chǎn)能夠帶動上下游多個行業(yè)平均8%的就業(yè)彈性變化。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值帶來的就業(yè)吸納能力明顯，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)存在著很強的關(guān)聯(lián)關(guān)系。商品房兼具投資和消費屬性，產(chǎn)業(yè)鏈條長。房地產(chǎn)的完全消耗需求帶動了商業(yè)、建筑等后周期行業(yè)，同時也帶動了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)吸納人員就業(yè)。根據(jù)2020年投入產(chǎn)出表，房地產(chǎn)帶動的就業(yè)彈性分別為：建筑業(yè)22.2%、租賃和商務(wù)服務(wù)9.6%、金融業(yè)4.3%、制造業(yè)2.4%、電力煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2.4%。

四、中長期房地產(chǎn)市場仍有一定空間

我們連續(xù) 6 年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。

根據(jù)我們測算， 2024-2030 年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約 10.0 億平，相較 2011-2023 年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的 11.3 億平有一定下降。

2024 年我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約 10.6 億平，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的 28.8% 、 34.5% 、 36.7% 。

2030 年總需求波動降至 9.1 億平，城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的 20.3% 、 35.8% 、 43.9% 。

改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長趨勢， 2023 年開始預(yù)計超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。

五、收緊→放松→支持，短期三招可救地產(chǎn)

房地產(chǎn)調(diào)控政策從收緊到放松，是為了讓房地產(chǎn)從過熱狀態(tài)回歸常態(tài)。然而，當前地產(chǎn)有向過冷發(fā)展的趨勢，是時候從放松到支持了，在“房住不炒”前提下，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。當前，三招可救地產(chǎn)：全面取消限購、持續(xù)大幅降息、組建住房保障銀行。

1）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求?，F(xiàn)在市場低迷，是取消限購的良機，發(fā)達國家對國內(nèi)居民都沒有限購措施，都是通過價格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段，違背市場經(jīng)濟。 一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經(jīng)濟增長。 在當前行業(yè)持續(xù)低迷背景下，取消限購短期內(nèi)不會引起市場迅速過熱； 中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過征收房地產(chǎn)稅等稅收機制調(diào)控市場，同時能為地方財政增加穩(wěn)定稅收來源，通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡，一舉兩得。

2）持續(xù)大幅降息，包括降低二套房的存量房貸利率，并通過降準降低銀行負債成本。現(xiàn)在實際利率偏高，就業(yè)和收入壓力大，應(yīng)該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應(yīng)該降低，這是善政。

3）組建住房保障銀行，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。開發(fā)商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾，堅決不能讓購房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險，他們是無辜的和弱勢群體。 當前地方財政壓力大，能力有限。 房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財政就會恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解，基建有望回升。 收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，本來開發(fā)商手里就有那么多庫存，如果額外再新增供地用于租賃房，將導(dǎo)致巨大的浪費。

六、長期住房制度改革：城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅、租購并舉

我們在業(yè)內(nèi)提出了分析框架“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎(chǔ)上提出“房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵是城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”。用時間換空間，促進長期平穩(wěn)健康發(fā)展。如果采取長短相結(jié)合措施，有望促進房地產(chǎn)軟著陸，為中國經(jīng)濟復(fù)蘇和就業(yè)貢獻力量。

1）推動都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。 二十大報告指出，深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

2）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求。 規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機會。

3）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當前土地供應(yīng)模式。

4）穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。 當前經(jīng)濟處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。

5）建立租購并舉的住房供應(yīng)體系。二十大報告強調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。 豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問題，促進房企在租賃業(yè)務(wù)中尋找新增長空間。

來源：券商研報精選