就在凌克宣布辭職的被捕前一個(gè)月，民營(yíng)房企雅居樂(lè)創(chuàng)始人之一陳卓賢也辭去了雅居樂(lè)非執(zhí)行董事及董事會(huì)副主席兩個(gè)職位。隱退

從去年下半年到今年，和還凱時(shí)ag旗艦廳網(wǎng)址中國(guó)SOHO的債初中國(guó)潘石屹、龍湖的代地吳亞軍、碧桂園的暮年命運(yùn)楊國(guó)強(qiáng)等人相繼辭職，初代地產(chǎn)大佬告別江湖的王石消息頻繁見(jiàn)諸報(bào)端。

初代地產(chǎn)大佬和他們的土地房企一路走來(lái)，折疊成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)三十多年發(fā)展的融創(chuàng)一道縮影。這群“50后”“60后”們，被捕在青春時(shí)期見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)商品化的隱退開(kāi)端，用翻云覆雨手創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的和還從無(wú)到有，收獲過(guò)驚人的債初中國(guó)財(cái)富，也隨著行業(yè)的代地變遷而沉浮。

如今，暮年命運(yùn)時(shí)代造就的同一群人漸漸顯露出命運(yùn)賦予他們的最終形狀，他們當(dāng)中的一些已急流勇退，一些曾身陷囹圄。企業(yè)家的故事無(wú)常，人們都在密切關(guān)注著：他們?nèi)绾卧谧约旱膷徫簧贤瓿墒姑謺?huì)以什么樣的姿態(tài)離開(kāi)。

1 從無(wú)到有

1988年的一個(gè)秋天，一位叫做王石的“行外人”以天價(jià)拍下深圳的一塊土地，震驚了全國(guó)媒體。

王石

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根基剛在此前一年奠定，位于深圳的全國(guó)第一場(chǎng)土地拍賣(mài)突破了傳統(tǒng)的土地管理制度，首次將土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離。

這回土拍的地點(diǎn)仍然在深圳會(huì)堂，競(jìng)拍標(biāo)的是威登別墅地塊。拍賣(mài)進(jìn)入后程，主要售賣(mài)電子儀器的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司與深圳振華實(shí)業(yè)公司輪流叫價(jià)，二者互不相讓，氣氛一度焦灼。

最后，王石拿過(guò)員工手里的牌子，喊了一個(gè)跳升的報(bào)價(jià)，2000萬(wàn)。

三次叫價(jià)，全場(chǎng)鴉雀無(wú)聲。

王石上臺(tái)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，拍賣(mài)官劉佳勝對(duì)王石說(shuō)：“怎么出這么高的價(jià)格？簡(jiǎn)直是瞎胡鬧。”

這個(gè)價(jià)格高到什么程度？第一次土地拍賣(mài)，起拍價(jià)200萬(wàn)，成交價(jià)是525萬(wàn)。按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，把威登別墅附近的住宅樓買(mǎi)下來(lái)，拆掉再重建的土地成本價(jià)都低于萬(wàn)科拍下的價(jià)格。

非建筑行業(yè)的萬(wàn)科，用2000萬(wàn)天價(jià)買(mǎi)下一張房地產(chǎn)市場(chǎng)的入場(chǎng)券。萬(wàn)科內(nèi)部有許多人勸王石毀約——土地成本太高，會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成壓力，但王石認(rèn)為不但不能毀約，反而要繼續(xù)拿地。

一個(gè)月后，萬(wàn)科獲得第二塊土地天景地塊。后來(lái)，凱時(shí)ag旗艦廳網(wǎng)址該地塊上建成的項(xiàng)目天景花園，成為中國(guó)最早帶有樣板房的樓盤(pán)。

天景花園/圖源：萬(wàn)物有云

隨著土地收入囊中，萬(wàn)科房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部也隨之成立，經(jīng)營(yíng)部一共12個(gè)人，除了經(jīng)理王石當(dāng)過(guò)給排水工程師之外，沒(méi)有人從事過(guò)地產(chǎn)行業(yè)。

王石是工農(nóng)兵子弟，能閱讀狄更斯《大衛(wèi)·科波菲爾》的原著，在那個(gè)年代屬于文化水平較高的一類人。他性格火爆，打小渴望成就一番豐功偉業(yè)。改革開(kāi)放后的深圳特區(qū)，成為他大施拳腳的最好土壤，從玉米飼料到放像機(jī)，什么可以賺錢(qián)，王石就賣(mài)什么。目光敏銳的他，自然不會(huì)放過(guò)房地產(chǎn)的巨大機(jī)遇。

王石在公司內(nèi)部講解股份制改革相關(guān)知識(shí)/圖源：萬(wàn)科周刊

王石當(dāng)然不是唯一嗅到機(jī)會(huì)的人，自1987年那改變土地制度的驚天一錘后，內(nèi)地涌入一批富有的香港商人。1989年，已經(jīng)登上福布斯全球富豪榜的李嘉誠(chéng)逆勢(shì)進(jìn)入內(nèi)地；1990年代初期，霍英東在廣州南沙買(mǎi)下22萬(wàn)平方米的地皮，想在灘涂上造一座城。

鄧小平南方講話之后，全國(guó)敢于吃螃蟹的一群人在各地做起房地產(chǎn)生意，他們當(dāng)中的一些日后成為了一方“霸主”。

1992年，在香港炒樓花的胡葆森揣著掙到的幾千萬(wàn)回到河南，創(chuàng)立了建業(yè)；1993年，搗騰石油出口的退伍軍人孫廣信進(jìn)軍地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)出整個(gè)烏魯木齊市五分之二的商品房；1994年，做記者的吳亞軍下海創(chuàng)業(yè)，一年后，她操盤(pán)的龍湖花園南苑在重慶大獲成功；同在吳亞軍下海的這一年，宋衛(wèi)平辭掉珠海電腦公司的工作回到杭州，借了15萬(wàn)元投身房地產(chǎn)業(yè)，并于1995年成立綠城。

這一時(shí)期，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)剛進(jìn)入起步階段，一個(gè)特殊的省份卻已經(jīng)因?yàn)橥恋睾头孔臃序v起來(lái)。

受到特區(qū)開(kāi)發(fā)政策的影響，90年代初的海南成為投資熱土。潘石屹、馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、王啟富六個(gè)從政府部門(mén)辭職出來(lái)的年輕人，在島上過(guò)著“游俠般的生活”，他們炒房炒地，迅速賺得第一桶金。

萬(wàn)通六君子/圖源：潘石屹攝影工作室

投資熱度帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。1991年，?？谑衅骄?jī)r(jià)為1200元/平方米，一年后漲到3500元/平方米。財(cái)經(jīng)作家吳曉波在《激蕩三十年》中寫(xiě)：“很多樓盤(pán)一拿到報(bào)建批文就登廣告，連地基還沒(méi)有開(kāi)始打，價(jià)格已經(jīng)驢打滾一樣地翻了幾倍”。

與房?jī)r(jià)一起漲起來(lái)的還有海南房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)時(shí)的北京人均住房為7平米，?？谑械娜司》繀s達(dá)到了50平米。意識(shí)到海南“好景不長(zhǎng)”，1992年，“萬(wàn)通六君子”離開(kāi)海島，憑借在海南積累的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)诒本╅_(kāi)發(fā)了新世界廣場(chǎng)。

萬(wàn)通金融中心（原萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)）

后來(lái)，六君子相繼分手。馮侖、潘石屹與易小迪仍然留在地產(chǎn)界，各自成就了一番豐功偉業(yè)。

回看這些初代地產(chǎn)大佬們，他們成長(zhǎng)于全國(guó)各地，來(lái)自各行各業(yè)，曾是體制內(nèi)官員、退伍軍人、建筑工人與記者……要說(shuō)他們有什么共同之處，大概便是有一顆大膽的雄心，兩手空空，在改革開(kāi)放的洋流上撐起了一艘艘船。

2 起與落

時(shí)勢(shì)造英雄，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去發(fā)展的三十多年中，地產(chǎn)大佬們享受的紅利受益于環(huán)境，遭遇的危難也離不開(kāi)環(huán)境。

1997年底，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)。為了扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)，政府將目光轉(zhuǎn)向內(nèi)需。

一年后，福利分房制度取消，個(gè)人住房貸款被允許，人民長(zhǎng)期被壓抑的購(gòu)房需求得到釋放。房地產(chǎn)業(yè)從此開(kāi)始騰飛，屬于地產(chǎn)人的夢(mèng)幻時(shí)刻到來(lái)了。

人們形容過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“挖個(gè)坑就能賺錢(qián)”。起重機(jī)與建筑鋼筋魔術(shù)般地在城市里出現(xiàn)又消失，房?jī)r(jià)持續(xù)不斷上漲，敏銳的溫州炒房團(tuán)開(kāi)啟了“南征北戰(zhàn)”。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的通道里，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起為龐然大物，而有人想在里面跑得更快。

21世紀(jì)初，萬(wàn)科已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)舉足輕重的頭部房企，王石自然也是社會(huì)上的風(fēng)云人物。不過(guò)，在2003年的一次房企論壇上，一個(gè)叫做孫宏斌的年輕人出現(xiàn)在王石面前，挑釁般說(shuō)，他帶領(lǐng)的順馳會(huì)超過(guò)在座的諸位，包括王總。

天津順馳在當(dāng)時(shí)不過(guò)是一個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的二流房企，其創(chuàng)始人卻有著一段不平凡的過(guò)往。孫宏斌從清華大學(xué)碩士畢業(yè)后，進(jìn)入聯(lián)想工作，深受柳傳志青睞。后來(lái)，他因“挪用公款”入獄，出獄后又與前老板冰釋前嫌，拿著柳傳志借給他的50萬(wàn)創(chuàng)建了順馳。

孫宏斌/圖源：融創(chuàng)中國(guó)官網(wǎng)

在孫宏斌放出豪言的這一年，順馳開(kāi)始向全國(guó)擴(kuò)張。北京一場(chǎng)土拍會(huì)上，順馳力壓華潤(rùn)、富力等實(shí)力雄厚的房企，以高出起拍價(jià)一倍的9.05億元拿下一宗土地，并宣布：該項(xiàng)目將在六個(gè)月后上市。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期通常在一年左右，六個(gè)月開(kāi)售被視作不可能完成的任務(wù)。比順馳速度更令人咋舌的，是它在土拍市場(chǎng)上不可阻擋的豪橫姿態(tài)，順馳“財(cái)大氣粗”，強(qiáng)勢(shì)拿地，在全國(guó)各地屢屢創(chuàng)下地王記錄。

順馳帶有強(qiáng)烈的孫宏斌個(gè)人特色，激進(jìn)、偏執(zhí)、不圓滑。過(guò)去的土地市場(chǎng)充斥著房地產(chǎn)商與官員的灰色交易，但孫宏斌拿地只靠最簡(jiǎn)單的市場(chǎng)規(guī)律——價(jià)高者得。

錢(qián)從哪里來(lái)？數(shù)據(jù)顯示，順馳現(xiàn)金流中78%都是銷售回款，只有10%與12%來(lái)自銀行和合作單位。孫宏斌押注的是“房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲”的期望，只要買(mǎi)地、造樓、賣(mài)樓，就能賺到錢(qián)，銷售回款不僅能夠支付成本，剩下的余錢(qián)還能被用來(lái)買(mǎi)新的地、造新的樓。

2004年，順馳對(duì)外宣布實(shí)現(xiàn)年銷售額120億，超過(guò)萬(wàn)科與富力兩大房企的總和。

2004年2月11日，順馳集團(tuán)位于天津市五大道風(fēng)情區(qū)的總部大門(mén)/圖源：視覺(jué)中國(guó)

然而，順馳在全國(guó)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，危險(xiǎn)已經(jīng)悄然靠近。

根據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，2004年1-11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。報(bào)紙上充滿了民眾抱怨房?jī)r(jià)太高的論調(diào)，“房奴”一詞開(kāi)始出現(xiàn)，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的討論達(dá)到一個(gè)頂峰。

當(dāng)時(shí)，上海中心城區(qū)的房?jī)r(jià)超過(guò)了一萬(wàn)元每平方米，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠做出預(yù)言：上海的房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)一年。

過(guò)熱的市場(chǎng)開(kāi)始引發(fā)各方的擔(dān)憂。2004年，中央陸續(xù)發(fā)布限制貸款、嚴(yán)格土地管理等調(diào)控措施；2005年，國(guó)務(wù)院頒布針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)八條”，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控拉開(kāi)序幕。

宏觀調(diào)控不會(huì)最終逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，但對(duì)于資金鏈極其緊繃的順馳來(lái)說(shuō)，這些政策無(wú)疑帶來(lái)了巨大的壓力。當(dāng)年，王石在海南博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)言：“現(xiàn)在它（順馳）要為盲目擴(kuò)張?jiān)炀偷钠孥E付出代價(jià)?！?/p>

政策改變了投資者與購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期，成交量下滑直接影響回款資金，融資也變得更加困難。加上上市擱淺與私募融資失敗，順馳的財(cái)務(wù)狀況逐漸惡化。

短短兩年時(shí)間，順馳經(jīng)歷了從風(fēng)光到落魄的轉(zhuǎn)變。2006年，孫宏斌以12.8億元的低價(jià)，向香港路勁基建公司轉(zhuǎn)讓順馳55%的股權(quán)；一年后，路勁基建繼續(xù)收購(gòu)孫宏斌手中剩下的股份，孫宏斌告別了順馳。

順馳的敗局在表明房企需警惕盲目擴(kuò)張之外，還表現(xiàn)出宏觀調(diào)控對(duì)企業(yè)命運(yùn)的深刻影響。在首輪房?jī)r(jià)調(diào)控之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“過(guò)熱-調(diào)控-降溫-恢復(fù)-過(guò)熱”的循環(huán)，聰明的企業(yè)要順應(yīng)潮水的方向，否則就會(huì)從縫隙間墜落。

而孫宏斌在出售順馳的股權(quán)之后，轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)一家名為融創(chuàng)的地產(chǎn)公司。2010年，融創(chuàng)在香港成功上市，此后的第十年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)年銷售額約5753億元，在全國(guó)房企中排名第五。

2023年10月5日，江蘇淮安，融創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目/圖源：視覺(jué)中國(guó)

這位強(qiáng)悍的地產(chǎn)狂人不會(huì)停下，他會(huì)繼續(xù)奔跑，即使也會(huì)重新摔倒。

3 房地產(chǎn)帝國(guó)

2007年10月，福布斯發(fā)布中國(guó)富豪榜，這份榜單上的首位，是一個(gè)公眾眼中頗為陌生的女子，她是碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)的二女兒楊惠妍，當(dāng)年只有26歲。

楊國(guó)強(qiáng)年輕時(shí)當(dāng)過(guò)瓦泥匠、包工頭與建筑公司總經(jīng)理。1991年，楊國(guó)強(qiáng)所在的北滘經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司與其他兩家公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)了一個(gè)別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于順德碧江與三桂村的交界處，故被稱作碧桂園；2007年，碧桂園在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，巨額市值使得持有碧桂園多數(shù)股權(quán)的楊家擁有了驚人的財(cái)富。

楊國(guó)強(qiáng)/圖源：碧桂園

與許多專營(yíng)核心城市的房企不同，碧桂園走的是“農(nóng)村包圍城市”路線。各地的縣委書(shū)記總是歡迎碧桂園的到來(lái)，因?yàn)樗茉谄狡綗o(wú)奇的小城市里造起漂亮的樓盤(pán)、高檔的酒店甚至平整的公路。碧桂園所到之處，荒地變?yōu)闊嵬痢?/p>

本著互惠互利的原則，官員們慷慨地將土地出讓。碧桂園在招股書(shū)中寫(xiě)道：我們是中國(guó)擁有最龐大和低成本土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道，碧桂園的土地儲(chǔ)備有5400萬(wàn)平方米（如今約2億平方米），相當(dāng)于一個(gè)中等城市的規(guī)模。

前新華社記者王志綱是楊國(guó)強(qiáng)的貴人。最早，楊國(guó)強(qiáng)就是聽(tīng)從王志綱的建議，在碧江村、三桂村交界的房產(chǎn)項(xiàng)目引入北京景山學(xué)校，憑借“讓父母高枕無(wú)憂，讓后代再創(chuàng)成功”的廣告，把鮮有人問(wèn)津的別墅賣(mài)了出去。

王志綱曾在一本書(shū)中記載，自己與楊國(guó)強(qiáng)探討碧桂園的戰(zhàn)略方案時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)用順德普通話想了一句廣告語(yǔ)，叫“平過(guò)自己起屋”，意思是比自己蓋房更便宜。王志綱說(shuō)這是碧桂園的經(jīng)營(yíng)理念，不能當(dāng)作廣告語(yǔ)，他將其改為：“給你一個(gè)五星級(jí)的家”。

桂林碧桂園樓盤(pán)前的標(biāo)語(yǔ)/圖源：住朋網(wǎng)

但多年之后，王志綱認(rèn)為，碧桂園能夠成為國(guó)內(nèi)名列前茅的房企，最核心的競(jìng)爭(zhēng)力還是“平過(guò)自己起屋”——“城鄉(xiāng)結(jié)合部最便宜的地價(jià)，最快的速度，最到位的性價(jià)比，最好的資金周轉(zhuǎn)量來(lái)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張”。

孫宏斌曾令眾人瞠目的“六個(gè)月開(kāi)售”，與碧桂園招牌的“456”模式相比反倒顯得小巫見(jiàn)大巫。拿地后4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金回正，碧桂園像一個(gè)不會(huì)停止旋轉(zhuǎn)的高速漩渦，將可吸納的一切都卷入自己的風(fēng)暴。

從2017年到2022年，碧桂園連續(xù)6年在全國(guó)房企銷售榜上排名第一，銷售額多次突破五千億元。人們給碧桂園起了一個(gè)外號(hào)：宇宙房企。

自楊惠妍躍入富豪榜的那一年起，中國(guó)首富就進(jìn)入了房地產(chǎn)時(shí)代。另一個(gè)有名的地產(chǎn)首富是王健林，2009年，王健林第一次進(jìn)入胡潤(rùn)中國(guó)富豪榜前十，2013年，他成為中國(guó)首富，再兩年后，王健林以2600億財(cái)富超過(guò)李嘉誠(chéng)，成為全球華人富豪之首。

王健林

在多數(shù)地產(chǎn)商專注住宅開(kāi)發(fā)的時(shí)候，王健林正在建立他的商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)。他是城市商業(yè)綜合體最成功的實(shí)踐者，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每進(jìn)入一個(gè)城市，就會(huì)帶來(lái)新的稅收與就業(yè)，和碧桂園一樣，王健林也總能說(shuō)服市長(zhǎng)們以低廉的價(jià)格出讓土地。

萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)顯示，截至2022年年底，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)224座城市擁有473座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從開(kāi)工到開(kāi)業(yè)的周期通常是18個(gè)月，這是一個(gè)有講究的數(shù)字，能保證在地級(jí)市官員的正常任期內(nèi)竣工。

與地產(chǎn)大佬們的財(cái)富共同成長(zhǎng)的，還有越來(lái)越龐大且越來(lái)越精密的房地產(chǎn)企業(yè)。

在媒體人徐曇為商業(yè)家高群耀著寫(xiě)的傳記中，能看到后者就職時(shí)期如日中天的萬(wàn)達(dá)（2015年-2017年）是什么樣的。

萬(wàn)達(dá)“人口”眾多，每天員工流動(dòng)的數(shù)量就有成百上千。萬(wàn)達(dá)更突出的特點(diǎn)是井然有序、階層分明，20多位副總裁以上高管，60多位總裁助理，800多位總經(jīng)理，10多萬(wàn)名員工，構(gòu)成了一個(gè)恢弘的萬(wàn)達(dá)王國(guó)，王健林是這里的國(guó)王。

作為一個(gè)房地產(chǎn)公司，萬(wàn)達(dá)的預(yù)算、規(guī)劃嚴(yán)格而清晰，新一年的預(yù)算在上一年的10月就開(kāi)始制定，一個(gè)月后，各位總經(jīng)理們就知道他們應(yīng)該在來(lái)年干什么事、能花多少錢(qián)、該賺多少錢(qián)。

建設(shè)周期與房企的現(xiàn)金流息息相關(guān)。為保證執(zhí)行力，萬(wàn)達(dá)發(fā)明了“計(jì)劃模塊軟件”，以建設(shè)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，它的建設(shè)周期會(huì)被分為400個(gè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，編入信息系統(tǒng)。工作按節(jié)點(diǎn)正常運(yùn)行，系統(tǒng)亮綠燈，若沒(méi)有按時(shí)完成，系統(tǒng)亮黃燈，如果延期超過(guò)一星期，紅燈亮起，相關(guān)負(fù)責(zé)人就會(huì)受到懲罰。

石家莊長(zhǎng)安萬(wàn)達(dá)夜景/圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

因此，對(duì)于萬(wàn)達(dá)的普通員工來(lái)說(shuō)，他們的首要能力是執(zhí)行而不是創(chuàng)新。即便在一個(gè)地方共事，他們與上層的距離其實(shí)十分遙遠(yuǎn)，即便“有幸”與王健林進(jìn)了同一部電梯，也會(huì)被他的保安請(qǐng)出去。

基層員工也不必?fù)?dān)心在餐廳偶遇“大領(lǐng)導(dǎo)”然后被拷問(wèn)的囧事，萬(wàn)達(dá)總部的食堂有好幾個(gè)，對(duì)應(yīng)不同級(jí)別。北京延慶一塊6000多畝的專屬農(nóng)場(chǎng)，供應(yīng)著公司的一日三餐，總裁以上高層的就餐待遇自然是最好的，他們?cè)谘砰g就餐，有旁人專門(mén)侍弄。

站在這個(gè)地產(chǎn)王國(guó)的金字塔頂尖，萬(wàn)達(dá)的高管們享受著最高禮遇。萬(wàn)達(dá)總部與萬(wàn)達(dá)索菲特酒店之間有一道便門(mén)，總裁的胸卡可以將其刷開(kāi)，在萬(wàn)達(dá)的酒店消費(fèi)不用買(mǎi)單，簽單就可以走人。時(shí)任萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁的高群耀即便回到洛杉磯家中，公司仍然每天派一輛車(chē)在他周?chē)?/p>

不過(guò)，他們?cè)谙硎芴厥鈨?yōu)待的同時(shí)，也在承受巨大的壓力。即便已經(jīng)晉升到總裁級(jí)別，但被萬(wàn)達(dá)“二把手”丁本錫召見(jiàn)時(shí)，據(jù)說(shuō)還有人會(huì)哆嗦一陣子。

壓力在召開(kāi)高層會(huì)議時(shí)表現(xiàn)得最為突出。座位按照官階排列，發(fā)言順序被提前告知，場(chǎng)上有兩位記錄員會(huì)把每位高管說(shuō)的每一句話記錄在案——他們的發(fā)言內(nèi)容主要是匯報(bào)KPI的完成狀況，如果沒(méi)有達(dá)標(biāo)的話，場(chǎng)面將十分難堪。

沒(méi)有人談感情，總裁的來(lái)去無(wú)聲無(wú)息，上任沒(méi)有歡迎宴，辭職也沒(méi)有離別會(huì)。企業(yè)家面對(duì)的評(píng)價(jià)與文人不同，他們不能僅憑一部作品的成功就享譽(yù)盛名，他們不能出錯(cuò)，必須時(shí)刻警惕，必須一直正確下去。

4 故事仍在繼續(xù)

高群耀就職萬(wàn)達(dá)的兩年內(nèi)，王健林在好萊塢一擲千金，想把萬(wàn)達(dá)打造成一個(gè)國(guó)際公司。但這種壯志在2017年6月戛然而止。

2017年6月中旬，銀監(jiān)會(huì)要求各家銀行排查包括海航、萬(wàn)達(dá)、復(fù)星在內(nèi)的多家企業(yè)授信及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同一時(shí)間，萬(wàn)達(dá)多只債券急劇下挫，萬(wàn)達(dá)電影在大跌9.87%后緊急停牌。

被排查企業(yè)的特點(diǎn)是海外投資兇猛且在國(guó)內(nèi)金融體系內(nèi)敞口較大，也就是說(shuō)，這些企業(yè)在欠著國(guó)內(nèi)銀行高額貸款的同時(shí)，一邊在海外“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”。中國(guó)企業(yè)大舉海外并購(gòu)的行為，已經(jīng)引起監(jiān)管部門(mén)對(duì)國(guó)內(nèi)資本外流與系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

危機(jī)之下，萬(wàn)達(dá)這艘巨輪開(kāi)始調(diào)轉(zhuǎn)船頭，走上拋售資產(chǎn)、降低負(fù)債的漫長(zhǎng)道路。

一個(gè)月后，王健林做了一個(gè)在當(dāng)時(shí)不符合萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略的決定：將13個(gè)文旅項(xiàng)目和77家酒店打包出售。融創(chuàng)與富力兩家房企以637.5億元接手，創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)史上最大規(guī)模交易紀(jì)錄。

2017年7月19日，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)和富力戰(zhàn)略簽約儀式上，王健林、孫宏斌和李思廉舉杯慶祝

很少有企業(yè)能在這么短的時(shí)間內(nèi)賣(mài)掉幾百億資產(chǎn)。徐曇在書(shū)中寫(xiě)道：“就像某部電影里的一幕，一個(gè)追債者叫囂著‘還錢(qián)’，王健林手起刀落把自己的‘胳膊’砍了下來(lái)。”

這一年，驚心動(dòng)魄的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”落下帷幕。萬(wàn)科管理層與寶能之間的收購(gòu)與反收購(gòu)戰(zhàn)持續(xù)兩年之久，最終，王石辭去萬(wàn)科董事長(zhǎng)一職，深圳地鐵成為萬(wàn)科最大股東。

王石沒(méi)有想到，曾經(jīng)放棄萬(wàn)科原始股權(quán)的舉動(dòng)，會(huì)為萬(wàn)科的歸屬問(wèn)題埋下隱患，促成他離開(kāi)了房地產(chǎn)界。這位中國(guó)最大房企之一的創(chuàng)始人，始終不曾在財(cái)富榜上有過(guò)姓名。

萬(wàn)科的新任董事長(zhǎng)郁亮曾是王石的忠誠(chéng)下屬。90年代初，萬(wàn)科求賢若渴，對(duì)清華、北大的學(xué)生不問(wèn)專業(yè)，來(lái)者不拒，北京大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)專業(yè)畢業(yè)的郁亮就是在那樣的背景下加入了萬(wàn)科。

王石和郁亮/圖源：萬(wàn)科周刊

在萬(wàn)科進(jìn)入郁亮?xí)r代的第一個(gè)完整年份，郁亮在內(nèi)部會(huì)議上說(shuō)了一句令業(yè)內(nèi)嘩然的口號(hào)：活下去。2018年正值房地產(chǎn)熱火朝天之際，萬(wàn)科喊出“活下去”的姿態(tài)多少顯得有些不合時(shí)宜。

這令人想起郁亮在2014年就寫(xiě)過(guò)文章《我國(guó)樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》，他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，“過(guò)去膽大為王，人人皆可賺錢(qián)且越膽大越賺錢(qián)的時(shí)代結(jié)束了” 。

“白銀時(shí)代”論提出的后幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在高速增長(zhǎng)，敢于大膽加杠桿的房企都吃到了甜頭。郁亮被認(rèn)為看錯(cuò)局勢(shì)，導(dǎo)致萬(wàn)科在銷售規(guī)模上先后被碧桂園、恒大超過(guò)。

過(guò)去的歷史偏愛(ài)冒險(xiǎn)者，冒險(xiǎn)使人成功。而成功者往往固執(zhí)，因?yàn)槌晒χ飞?，他們的判斷不斷被?yàn)證為是正確的。

2023年7月14日，太原，市民在一家房地產(chǎn)售樓部看房/圖源：視覺(jué)中國(guó)

直到2021年下半年，房企爆雷潮來(lái)臨。

2023年4月16日，祥生地產(chǎn)創(chuàng)始人陳國(guó)祥因病救治無(wú)效去世，享年73歲。作為浙系房企“四小龍”之一，祥生地產(chǎn)曾在“滾燙”的2018年突破千億業(yè)績(jī)大關(guān)，也像許多房企一樣在近年出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

陳國(guó)祥的去世提醒人們，大多數(shù)初代地產(chǎn)大佬已經(jīng)到了花甲、古稀之年，他們的同齡人或許早在家中安享天年。不過(guò)時(shí)至今日，孫宏斌仍在為融創(chuàng)奔走，已經(jīng)退休的楊國(guó)強(qiáng)賣(mài)掉了私人飛機(jī)還債，王健林正在忙碌萬(wàn)達(dá)商管的上市事宜。

世茂許榮茂、建業(yè)胡葆森、綠地張玉良等初代地產(chǎn)大佬還在崗位上，某種程度上，此時(shí)他們被眾人給予了“不退休”的期望——在關(guān)鍵時(shí)間離開(kāi)，會(huì)動(dòng)搖信心。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去的三十年濃縮了劇烈的變化，一批房企被迅速催大催熟，也被拋向更加莫測(cè)的命運(yùn)。無(wú)論是初代地產(chǎn)大佬還是他們的接班人，面對(duì)的始終是一個(gè)已經(jīng)改變并且還在改變的市場(chǎng)，他們是擅長(zhǎng)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)并且自我進(jìn)化的一群人，終究將穿越迷霧，繼續(xù)前行。

參考資料：

王石.《我與萬(wàn)科》

吳曉波.《激蕩四十年：中國(guó)企業(yè)1978-2018》

吳曉波.《大敗局》

徐曇.《創(chuàng)變，高群耀與時(shí)代巨人共舞的40年》

本文轉(zhuǎn)載自南風(fēng)窗，作者寶珠，編輯江江，視覺(jué)林溪。